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      郭帆(GuoFan)

      北京山合水易機構 董事長兼總裁

      北京山合水易規劃設計院 院長

      高端休閑度假產業規劃專家

      《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

      教學多媒體 / VIDEO

      文化與生態完美結合的特色小鎮—河南?鞏義明月文化養生小鎮概念規劃

      作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-01-23 | 關鍵詞:旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游

       


      項目類型:旅游地產、特色小鎮、生態休閑、文化旅游

      項目位置:河南鞏義·米河鎮明月村

      項目規模:約6000畝
       

      一、項目剖析

      (一)區位與交通

      項目地位于鞏義市與滎陽市交界的米河鎮南部,距離聯通鄭州的中原西路20公里
       

      道路通達:

      1小時到達中原經濟區核心城市鄭州

      2小時經濟圈輻射洛陽、鞏義、登封、新密、新鄭、焦作、開封等市
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      區位與交通分析圖


      (二)現狀分析

      地形:山地為主,4個山谷,海拔最高683米,最低260米;

      自然條件:氣候四季分明,空氣負氧離子高,植被覆蓋率高,自然條件良好;
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      地塊現狀圖


      (三)資源梳理

      自然資源:生態良好,山林、泉、寺、古村、農田等資源組合度較好;
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      資源現狀分布圖

      文化資源:

      a) 禪宗文化:浮戲山下明月寺,始建于明代,是中原歷史悠久的名寺古剎。

      b) 農耕文化:臥龍臺有嫘祖廟,傳說是嫘祖養蠶治絲之地,深厚的農耕文化底蘊。

      c) 古商驛道:老橿樹下面的古商驛道是商道文化的見證。

      d) 杜甫故里:項鞏義是詩圣杜甫的出生地。

      (四)地形分析
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      高程分析圖
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      坡度分析圖
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      坡向分析圖
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      適建性分析圖
       

      本項目適建性較好的區域較少,未來考慮改變局部地形以滿足建設需求。
       

      (五)建設背景分析

      a) 政策背景:

      1. 《國務院辦公廳關于關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號文)

      總體目標:2020年,農村產業融合發展總體水平明顯提升,產業鏈完整、功能多樣、業態豐富,農民收入持續增加。

      優化結構:以農牧結合、農林結合、循環發展為導向,調整優化農業種植養殖結構,加快發展綠色農業。

      產業融合:加強統籌規劃,推進農業與旅游、教育、文化、健康養老等產業深度融合。
       

      2. 《國家發展改革委關于加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見》 發改規劃[2016]2125號

      總體要求:

      u 完善功能,強化基礎設施新支撐

      u 提升質量,增加公共服務新供給

      u 突出特色,打造產業發展新平臺

      u 搭建農村一二三產業融合發展平臺

      u 綠色引領,建設美麗宜居新城鎮
       

      b) 相關規劃
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      土地利用現狀圖
       

      鄭州城市功能向西延伸將為西部區域帶來大量的居住與休閑度假需求,而鄭州都市區總體規劃亦明確將鞏義定位為文化創意旅游區。
       

      c) 市場需求
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發


      城市居民居住消費升級換代

      居住消費升級:部分城市人群希望在近郊尋找環境較好的第二居所。

      地產項目數量爆發式增長:近5年旅游地產數目增長約7倍。

      消費特點:總價約100萬產品最受歡迎。

      近期走勢:鄭州最近地王頻出,地價明顯上升,地產估值上移,相比于同類地產項目均價(1.5—2萬),本項目銷售單價應該在不低于1.5萬元每平方米。
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      旅游地產現狀: 在建及規劃建設的旅游地產數量多,投資大,大大提升了中原地區度假產品質量。
       

      存在問題:
      重建筑輕環境

      重居住輕生活

      重地產輕旅游

      打造新的豐碑唯有求變,以變來破局!
       

      二、開發思路
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      三、總體定位

      生態優渥,文化濃郁,養生環境優美;

      回歸本真,尋找兒時記憶,極致禪養體驗;

      兒童能自由開心在田間玩耍,青年能品味創意文化,長者能享受禪修度假;充分融合一二三產發展帶動區域經濟升級的

      文化養生小鎮

      (一)項目案名

      明月文化養生小鎮

      明月既為地名,又指令人向往的意境。有“明月松間照,清泉石上流”的清幽,也有“鳥宿池邊樹,僧敲月下門”的靜謐,更有“從今若許閑乘月,拄杖無時夜叩門”的閑情逸致。

      本項目將依托明月之山水、明月之氣候、明月之禪意,打造一個以禪文化休閑為核心,以高端精品禪意度假田園親子為重點,以戶外拓展、山地運動、生態度假為補充,融合特色餐飲、主題住宿、禪文化尊享、健康田園生活體驗于一體的綜合型禪意養生度假小鎮。


      (二)形象口號

      禪意生活,靜在明月

      明月山水,梵音樂境

      (三)市場定位
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發
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      四、規劃設計

      (一)規劃總平面

      基于對地塊的綜合分析,對地塊的土地利用進行合理規劃,平衡用地指標。
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      總平面規劃圖及技術指標

       


      (二)功能分區
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      總體功能配套


      五、重點項目設計一覽

      (一)一方園

      定 位:形象入口、第一印象區、綜合服務區

      主 題:農業花卉景觀

      子項目:一方園、游客服務中心、交通換乘站、林下停車場
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      一方園入口綜合服務區平面圖


      (二)明月湖
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      明月湖平面圖

      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      部分項目意向圖

      (三)無閑院

      主 題:禪文化主題度假酒店

      形 象:若無閑事掛心頭,便是人間好時節

      目 標:河南首家禪文化精品酒店

      客 群:中高端度假人群

      特 色:建筑外形、內飾、房間特色、景觀環境以及服務內容均以禪文化為主題。沿湖配套時光書屋、禪文化spa會館、獨棟式客房,為住客塑造不一樣的禪文化度假生活方式。
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      無閑院總平面圖
       

      將以“觀光、拜佛、吃齋、購物”為代表的傳統佛教旅游,進行八大融合創新,進行轉型休閑化升級,突破佛教文化“莊重、神圣”的傳統觀念。
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發


      提供:

      極致的禪文化度假環境

      靜謐舒適的閱讀空間

      尋找兒時的記憶

      精致的悅榕Spa理療技術

      偕行文化,離開時獲贈三樣佛禮

      五大服務體驗

      (四)北塢居
      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      北塢居總平面圖

       

      旅游地產規劃,旅游地產設計,旅游地產案例,旅游地產開發

      規劃意向圖


      (五)五明街
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      康體運動區總平面圖

      主 題:禪文化休閑商業街

      功 能:文化創意、餐飲休閑、特色購物

      客 群:中青年人群為主

      目 標:中原最有禪意的文化商業街

      定位:文化休閑核心

      子項目:素食居、禪樂坊、五明廣場、明鏡客棧、一休工坊、居士裳、佛醫堂、禪經屋、清茶吧、時光書吧、咖啡吧

       


      (六)明月寺

      主 題:佛教文化朝覲

      功 能:佛教觀光、文化交流、禪修體驗

      客 群:志信于佛教的人群

      目 標:中原地區最具禪意的文化休閑綜合體

      子項目:禪文化交流中心、明月寺、素心齋、悟禪居、清風苑、禪心林、大善集、放生池、居愿閣、攬月塔、沐心臺
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      明月寺總平面圖
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      部分項目意向圖


      (七)福田苑

      主 題:休閑農業(每人心中都有一方福田)

      功 能:田園游樂、農耕體驗、農業種養殖

      客 群:家庭休閑群體

      目 標:中原地區農業休閑典范

      子項目:歡樂田園、橿樹茶社、家庭菜園、四季果園、鳥趣園、次服務中心、帳篷營地、百花谷(太陽花谷、櫻花谷、桂花谷)、百草園(中藥種植)、種養殖、聽泉苑、云頂居
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      福田苑總平面圖
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      部分項目意向圖


      (八)云游谷

      主 題:戶外運動休閑

      功 能:戶外運動、生態度假

      客 群:中青年人群

      子項目:拓展營地、滑雪場、運動場、草地球場
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      云游谷平面圖
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      部分項目意向圖


      六、其他專業規劃
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      康體系統規劃圖
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      文化系統規劃圖
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      業態系統規劃圖
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      產業融合規劃圖


      七、三日游線規劃


      D1:文化體驗——體驗禪修文化,感受明月文化韻味,夜宿無閑院
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      D2:生態體驗——感受明月的生態,體驗原真的田園生活

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      D3:運動游樂體驗——縱情山野,探索臥龍臺
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      消防環衛工程規劃


      八、營銷與運營建議

      (一)營銷建議

      結合本項目方案提出了:大文化養生主題營銷、云生活平臺營銷、區域合作營銷、圈層體驗營銷、節慶活動營銷、旅行社渠道營銷、眾籌活動營銷、大數據智慧營銷、“微度假”新媒體營銷九大營銷思路。
       

      (二)活動策劃

      針對春夏秋冬的全年運營策劃了:新春賞花節、婚紗攝影節、盛夏帳篷露營節、金秋尋根節登高節、元旦禪修文化節五大節慶活動。
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      (三)運營建議
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      出 售:產權出售,回籠資金

      出 租:商業出租,獲得租金,長期獲益

      合 作:專業性較強的項目合作運營,共同盈利

      自 持:酒店、民宿等企業擅長項目或難度較低項目企業自持
       

      九、投資概算與效益估算

      (一)經濟效益

      項目土地成本約1.2億元,本項目開發周期為9年,開發全部完成后,本項目總收益約為4.8億元,扣除土地成本后總收益約3.6億元。
       

      (二)社會效益

      多產業融合類型項目每增加一個直接從業人員,能為社會間接創造4個就業機會。本區域未來保守估計需要600個直接從業人員,將為社會創造2400個就業機會,未來米河鎮將增加約3000人在家門口就業。
       

      十、分期規劃
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      分期規劃圖

      一 期:2017年-2018年

      首先完成整體道路、景觀、水電管網等基礎設施配套,重點開發旅游休閑產品,適當配套度假產品,提升人氣。一期投資約3.3億元。
       

      二 期:2019年-2020年

      以五名街和明月寺為核心,重點打造禪文化休閑產品,開發部分禪修地產回籠資金。二期投資約4.4億元。
       

      三 期:2021年-2022年

      重點開發禪修地產及家庭度假地產,配套相應運動設施,三期投資約1.7億元。
       

      四 期:2023年-2024年

      重點開發家庭度假地產及養老地產,配套相應運動設施,小部分商業轉化成社區商業。四期投資約1.1億元。
       

      五 期:2025年

      重點開發養老地產,完善養老服務體系,整體商業形態由服務于游客的旅游商業向服務于業主的社區商業轉變。五期投資約0.6元。
       

      十一、項目總結

      在國家大力提倡一二三產業融合,打造特色小鎮的背景下,本項目依托優越的山、水、林等生態資源以及厚重的文化底蘊,以生態為前提,以禪修文化為內涵;以休閑度假為重點,以文化創意為亮點;以花海觀賞、文化休閑、養生度假為功能,最大限度挖掘項目價值,將其打造成為了一個——兒童自由開心在田間玩耍、青年悠然品味創意文化、長者靜心享受禪修度假、充分融合一二三產業發展、帶動區域百姓就業及經濟升級、引領鄭州及中原旅游地產的文化養生度假小鎮,是一個非常成功的旅游地產項目。

      聲明:鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露,在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情,請致電山合水易。

      END

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